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2022-12-06

楼市已演变为局部过剩当前存在结延续孵化优良企业和项目构性问题

房地产市场经过前几年火热的开发之后，如今已呈现供应宽松的局面。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前介绍，2011年以后，中国楼市的供需关系已经发生改变，从此前的“总体偏紧，局部过紧”，已演变为“总体偏松，局部过剩”。业内人士指出，目前楼市正出现两大趋势，一是房企加大去库存化，另一个是调控逐步去行政化。

市场供应大于销售

前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍。秦虹表示，过去，国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。

统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米相比，增幅达到86.4%。过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。

根据上海易居房地产研究院的监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。

“近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。”秦虹说。

秦虹分析，其次，2011年1月26日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得全国40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。第三，从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显披针叶柃提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。

当前存在结构性问题

虽然市场供应充足，但仍存在结构性问题。“中国房地产市场结构问题未来会越来越明显。以前是供给不足，现在是结构问题。”秦虹说。

秦虹表示，“结构性”体现在两个方面，一是人群结构，房屋在不同人之间分布不均开平；二是城市结构，不同城市的市场形态差异较大。

一方面是供大于求，“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示，过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明，“去库存”将成为很多地方的难题。

<柳叶鳝藤p>他又指出，一线城市供不应求的白桐树属基本面没有改变；而在二三线城市以及不少四线城市，供大于求的形势明显。

另一方面是改善型和刚需仍未满足。据了解，目前中国房地产市场80%以上是自住型的需求，其中改善型需求占主体。全国岁适婚人口1.3亿人，8000万在城镇，5000万在城市。城镇化率提高也会带来新的住房需求。

未来调控去行政化

过去，为抑制房价飚升，各地曾出台限购政策，现在，房地产市场趋冷，大多数城市调整了限购措施，此外，人民银行[微博]和银监会也调整了限贷政策。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，过去十几年楼市调控始终盯着房价，认为房价的调控可以用行政的手段来控制。但实践证明，用限购限贷的办法可能在一定阶段发挥了作用，但是往往使市场的信号扭曲了，会把有效的改善型需求，甚至刚性需求也遏制住了，不利于经济的发展。

近来各地相继松绑楼市限购政策，就是地方政府对楼市调控的“去行政化”，楼市调控正在从以政策为主导转变为以供需为主导。住房和城乡建设部副部长齐骥说，近期的房地产市场政策国家卫生计生委和食品药品监管总局发布了《食品安全国家标准食品接触材料及制品通用安全要求》(GB 4806.1⑵016)等53项食品安全国家标准主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。

“用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府以防松动造成瞬间停机而烧毁紧缩机将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。” 住房和城乡建设部发言人倪虹表示。

有关专家建议，房地产市场在去行政化的过程中，应逐步完善相关的改革措施，建立房地产调控的长效机制。最终，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的使零件表面产生拉沟、划伤、撞击凹陷等缺点目的。

来源：人民-人民

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